一边甩卖一边拿地万科是精神分裂还是另有深意?|檀楼市

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文/任自在

人们天天盼着降房价,但等房价真降了,大家都不愿意了。

买了房的老业主,因为降价打砸售楼处。没买房的准业主,直呼降幅不够,还是买不起。


对于房企来说,更是做了一些列让人看似矛盾的动作。比如万科一方面高喊“活下去”,另一方面却开始悄悄抄底拿地。


这次,万科公布三季报,毫无悬念,一如既往的优秀,营业收入1760亿,同比增长50.32%、净利润139.85,同比增长26%。


但是万科却计提了41.1亿的存货跌价准备,万科在今年二季度的时候存货跌价准备是15.37亿,这才过了3个月,又计提了25.73亿,增幅高达167%,超过过去的总合。


到底发生了什么?


楼市大调整要来了?

 

对于存货跌价准备来说最终是要反应到利润表中的资产减值损失一栏,是要冲抵当期利润的,考虑递延所得税因素后,本次计提之后,影响归属于母公司股东的净利润-19.6 亿元。也就说万科这次三季度的利润受到计提存货跌价准备的影响少算了19.6亿。

 

那么问题来了,别的公司都在拼命的粉饰业绩,为何万科如此谨慎还要“少算”业绩。


按照万科的说法,主要是因为鉴于部分城市房地产市场调整,所以,万科对存在风险的项目计提存货跌价准备。意思再也明白不过了,也就说万科认为“部分城市”的房价未来可能存在下跌的风险。

 

那么,这部分城市到底是哪部分城市?我们把万科的三季报翻了个遍也没找到他所说的“部分城市”,但是还是要打破砂锅问到底,中报当中不也计提了15.37亿吗?果不其然,我们在中报当中找到了一些线索。



中报中所计提的存货跌价准备来自于大连、宁波、烟台、南充、镇江、乌鲁木齐、抚顺、营口、温州、南通、唐山等的二三线城市,虽然不能表明直接表明三季度这40多亿的存货跌价准备是在这些城市提的,但是至少表明一个方向,也就说在万科看来部分二三线城市的房价可能存在一定的调整风险。


又买地抄底 万科想干嘛?


如果说万科在三季度大额计提存货跌价准备时看淡房地产行业的后市,但是万科在三季度又在积极的拿地抄底布局。

 

比如10月9日晚,华夏幸福公告称:万科以32.34亿元交易对价,获得华夏幸福环京区域10宗共计33.93万平方米住宅用地,拿地的溢价率在4.3%。华夏幸福这些地块大概是在去年成交的,以4.3%的溢价率来看,华夏幸福基本上不赚不亏,万科也算捡了一个便宜。

 

不仅如此,据统计显示,按照权益金额计算,万科三季度合计拿地金额接近500亿元,达到458.7亿元,相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。


今年二季度万科账面上的货币资金接近1600亿,而万科的短期借款和一年内到期的长期负债加起来才609.8亿,净负债率32.7%,在整个房地产行业当中也是出于较低的水平。

 

作为房企,手持大量现金,抄底拿地也就不奇怪了。

 

接下来看一下,万科在今年三季度都在哪些地方进行布局了。

 

2018年7月份,万科的新增项目情况简报显示,万科7月份新增项目33个,总项目面积402.3万平方米,其中珠三角区域新增项目5个(东莞4个、中山1个),占7月总新增项目15.15%,占地面积27.3万平方。长三角区域,新增项目13个(上海、常熟、无锡、杭州各1个,宁波、嘉兴、合肥各2个、南京3个),占总新增项目的40%,占地面积合计146.9万平方米。


 

也就是说万科在7月份的新增项目中,其中有一半以上都是集中在长三角区域。剩下的分布在一些省会城市和一些重点的二线城市。

 

2018年8月份,万科新增项目20个,项目占地总面积146.7万平方米。


其中长三角地区新增项目6个,新增项目面积29.1万平方米。东莞新增1个,占地面积5万平方米,天津新增2个,占地面积7.6万平方米。其余项目分别分布在济南、沈阳、成都等地方。

 

2018年9月份,万科新增项目14个,新增项目总面积225.3万平方米。其中长三角地区新增3个,珠三角地区新增一个,其余分布在重庆、沈阳、青岛等地。

 

所以,我们可以看到万科积极拿地买入的项目基本上集中在京津冀都市圈、长三角都市圈、和珠三角都市圈以及一些省会城市。

 

万科告诉你楼市的未来

 

万科一方面高喊“活下去”、大笔计提存货跌价准备,另一方面又积极拿地。看似相互矛盾的操作,其实万科背后的操作意图是这样的:

 

平仓部分不看好的二三四线城市;积极布局比较看好的京津冀都市圈、长三角都市圈、珠三角都市圈,以及一些重点的省会城市,等待下一轮的地产周期。

 

所以,对于万科来说,接下来的房地产市场可能是:结构化行情。

 

结构化行情这是出现在股票市场中最多的一个词,意思是该涨的板块一定会涨,该跌的板块也会毫不客气的跌。就像2016年到2017年的股市,一方面白马蓝筹涨的不亦乐乎,另一方面小票却跌的惨不忍睹。


 

目前在房住不炒的大背景下,接下来的房地产市场要想跟以前一样大面积系统性的上涨是不大现实的,中央遏制房价上涨的决心不会发生改变,调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”,“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。

 

但是调控也并不是把房地产市场一巴掌拍死,毕竟随着城镇化的不断推进,部分城市的房价也有上涨的内在动力。

 

所以后期房地产市场应该会以结构化的行情出现。


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